كتب رجل الأعمال فيصل العطري: مستقبل الاستثمار العقاري في سورية...تضخم أم فقاعة
كتب رجل الأعمال فيصل العطري: مستقبل الاستثمار العقاري في سورية...تضخم أم فقاعة
الاقتصاد اليوم:
كتب رجل الأعمال فيصل العطري:
على خلفية عقود من الاقتصاد المقيّد أدمن المواطن السوري الاستثمارات الطفيلية التي تستفيد من تغير اسعار احتياجات السوق و”منها العقارات” من خلال الشراء و إعادة البيع بعد ارتفاع الثمن وجني الأرباح.
هذا الاستثمار موجود في كل دول العالم وهو استثمار مشروع وقانوني، لكن عوائده تبقى ضمن حدود المنطق “باستثناء حالات شاذة” ولا يمكن أن تصل لنسب الأرباح المبالغ بها التي اعتدنا السماع عنها في سوريا خلال العقود الماضية.
لكن يجب التنويه أن هذا الاستثمار وفي مرحلة “إعادة بناء الدولة” تحديداً لا يخدم سوريا لانه سيؤدي لتفاقم أزمة موجودة أصلاً، إذ أن عودة المهاجرين ستزيد الحاجة لعقارات جاهزة للسكن والعمل وغيره.. وهذا سيؤدي لارتفاع مؤقت وسريع بالأسعار بشكل مشابه للفقات العقارية التي انفجرت باكثر من دولة، إذ ما أن تدخل شركات الاعمار العالمية وتبدأ بتسليم عملها حتى تبدأ الأسعار بالتناقص…
طبعاً سنجد من يروّج بأن اسعار العقارات في سوريا حالياً أقل من تكلفتها وهذا صحيح وخطأ بنفس الوقت.
صحيح اذا حسبنا التكاليف بنفس العقلية والأساليب السابقة التي أدت بالمحصلة لأرتفاع أسعار العقارات في سوريا بما يتجاوز مثيلاتها في العالم كله رغم جودتها المتواضعة.
مثلاً كان من الأخطاء التي أدت لارتفاع أسعار العقارات في سوريا:
1-عدم طرح المحاضر إلا وفقاً لما تقوم الدولة بتنظيمه وهو دوماً أقل بكثير من حاجة السوق مما يؤدي لارتفاع جنوني بأسعار الأراضي التي تدخل التنظيم وذلك وفقاً لمخطط مدروس “عمليات وصفقات فساد منظم” وهذا كان ينعكس على أسعار البناء.
2- التنفيذ بوسائل بدائية مما يؤدي لاطالة زمن التنفيذ و بالتالي زيادة زمن
استرداد رأس المال مما يؤدي بالنتيجة لارتفاع بالتكاليف.
3- الهدر الحاصل بالمواد الأولية نتيجة سوء التخطيط وبدائية أساليب التنفيذ فمثلاً يمكن بالاساليب الحديثة تنفيذ طينة بسماكة 3-4 مم بينما في الأساليب التقليدية لا تقل السماكة عن 10-15سم.
يتكرر هذا عند اجراء فتحات ضمن الجدران حيث تستهلك وقتاً طويلاً وجهداً كبيراً وتنتج فتحات كبيرة ومشوهة تستهلك اطناناً من الاسمنت ومواد المعالجة.
4- عودتنا العقود السابقة أن تنفيذ بناء من اربع طوابق يستغرق من 2-4سنوات أما بالاساليب الحديثة فيمكن تنفيذه بأوقات اقل بكثير.
5- من أسباب ارتفاع أسعار العقارات في المدن زيادة الاقبال عليها بسبب سوء الخدمات والمواصلات في الضواحي.
الأسباب التي ستؤدي لاستقرار أسعار الأبنية وانخفاضها:
1- قيام البنوك بعمليات التمويل العقاري مما سيؤدي لانخفاض الطلب على العقارات التي تباع نقداً وهذا سيؤدي لانخفاض أسعارها.
2- قيام شركات تطوير عقاري محترفة بتنفيذ العقارات مما سيؤدي لانخفاض تكلفة انشاءها.
3- انخفاض أسعار المواد الأولية اللازمة لعمليات البناء.
4- انخفاض أسعار السيارات وتوفر وسائل نقل مريحة ومستقرة ستقلل من مرونة الطلب على العقارات داخل المدينة، وهذا أيضاً سيؤدي لانخفاض أسعارها.
5- ظهور عقارات وفق معايير عالمية تتمتع برفاهية عالية “اكساء جيد، توفر مصفات سيارات، مرافق جميلة، خدمات تحتية مستقرة” سيؤدي لانخفاض أسعار العقارات القديمة التي لا تتمتع بمثل هذه الخدمات.
6- تحسين جودة الخدمات والمواصلات في الضواحي.
الخلاصة:
الاستثمار بتجارة العقارات والاعتماد على زيادة سعرها عند زيادة الطلب دون تقديم قيمة مضافة "ديكورات، اصلاحات..الخ" أمر غير مضمون النتائج لأن انخفاض أسعارها أمر حتمي بموجب الأسباب التي بيناها.
في سوريا هناك فرص استثمارية حقيقة أكثر فائدة وجاذبية وضمان.
ملاحظة 1: خلال مناقشة مع أحد شركات الاعمار الصينية أكدوا أن إقامة ضاحية سكنية جاهزة على المفتاح تضم 42برج بارتفاع 23طابق ومرآب مؤلف من 3طوابق تحت الارض ومول تجاري وحدائق لن يستغرق أكثر من 10-14شهر.
ملاحظة 2: لو دخل عدة مطورين عقاريين صينيين وحصلوا على ضمانات وتمويل مناسبين فيمكن القول أن إنجاز إعادة إعمار سوريا لن يستغرق أكثر من سنتين.
ابهرت الصين العالم بانجازها بناء ناطحة سحاب 57طابق خلال سبعة ايام فقط، وكانت قبلها قد أنجزت بناء برج مكون من 30 طابق في 15 يوماً فقط.
فيصل العطري
